Der Kreditbedarf oder auch Kreditrahmen bezeichnet die maximale Höhe des Hypothekendarlehens für die Finanzierung der gewünschten Immobilie.
Der maximale Betrag für die Immobilienfinanzierung hängt entscheidend von drei Größen ab:
- der maximal tragbaren Jahresbelastung,
- dem Zinssatz des Darlehens,
- der Tilgungsrate des Darlehens.
Mir dieser Formel kann der individuelle Kreditrahmen ausgerechnet werden:
Monatliche Belastung x 12 Monate x 100
---–––––––––––––––––––––––--––––––– = maximaler Kreditbetrag
(Zinssatz + Tilgungssatz)
Rechenbeispiel:
Monatliche Belastungsgrenze: 1000 €
Jährlicher Zinssatz: 4 %
Jährliche Tilgung: 2 %
1000 x 12 x 100
––––––––----––– = 200.000 €
(4+2)
Hier kann nun mit den Zahlen gespielt werden, entscheidend sind die Faktoren Zins und Tilgung. Angesichts historisch niedriger Zinsen – teilweise noch immer unter 3 % – steigt entsprechend der Kreditrahmen. So liegt er bei 3 % Zinsen bei 240.000 €, bei 2,5 % Zins und 1 % Tilgung steigt die maximale Höhe des Hypothekendarlehens auf 343.000 €.
Achtung! Die niedrigen Zinsen und der entsprechend hohe Kreditrahmen haben etwas Verführerisches: eine hohe Verschuldung. Doch hierin steckt das Risiko der Zinsfalle. Denn wenn die derzeitige Niedrigzinsphase endet und eine Anschlussfinanzierung zu dann höheren Zinsen abgeschlossen werden muss, kann die gesamte Immobilienfinanzierung zusammenbrechen, weil die Kosten des Darlehens zu hoch ausfallen.
Tipp: Rasch entschulden mittels einer möglichst hohen Tilgungsrate und gleichzeitig eine lange Zinsbindung mit der Bank vereinbaren. Die Laufzeit der Hypothek sollte dann über den üblichen 10 Jahren liegen. Heute ist es durchaus möglich, mit den Finanzinstituten Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren zu vereinbaren oder sogar eine Zinsbindung über 25 oder 30 Jahre festzuzurren. Zwar verlangen die Banken für längere Laufzeiten höhere Zinsen, aber auch bei diesen Laufzeiten liegen die Angebote heute noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt für 10-jährige Hypothekendarlehen.
Wenn die Kosten- und Vermögensaufstellung gemacht und der Kreditbedarf ermittelt ist, müssen noch die Nebenkosten für den Immobilienkauf berechnet und geprüft werden. Außerdem ist zu prüfen, welche staatlichen Fördermittel abgerufen werden können. Auf dieser Basis kann dann ein vollständiges Finanzierungskonzept erstellt werden.
